深圳部分旧改项目补偿案例:见者有份 有房就赔

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发表时间:2016-01-13 17:36作者:楼哥来源:58szxcq.com网址:http://58szxcq.com

《深圳市城市更新办法》2009年底实施,当时便有25个项目办理完土地等相关手续进入具体实施阶段,涉及总用地面积109.7万平方米、总建筑面积397万平方米。

其后,深圳每年都会公布若干城市更新单元,其中2010年公布的第一批计划单元多达88个,今年公布的两批计划单元总量达29个。

据城市更新办提供的数据,目前已批准纳入计划的项目达407项,总用地面积35平方公里;完成规划审批项目228项,用地面积约20平方公里;

已批准实施项目100项、用地面积约7平方公里,项目实施率达19%。相比2012年8月份6%的实施率,旧改明显提速。

以下是深圳部分旧改补偿案例,特此分享给大家,仅供参考。

补偿项目

福田岗厦河园旧改

南山大冲旧改项目

蔡屋围旧改项目

渔农村旧改

南光村旧改

东山小区旧改

拆建规模

岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平,金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇

大冲拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平,华润投资200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心

蔡屋围拆迁平386户108栋占地4.7万建面15万平,京基投资50亿建60万平的京基100综合体

渔农村拆迁62户117栋占地3万平建面约18万平,金地投资9亿建22万平金地名津

南光村一期拆迁165幢占地2.28万㎡共计16万㎡,阳光华艺投资建建面10.5万㎡的南光城市花园

新鸿基计划拆迁1993年竣工占地79645㎡建面284676㎡共2800户的东山小区

拆迁年限

共13年 1998年:市政府就决定改造岗厦。
2006年:正式开始
2011年:拆迁完毕

历时12年 1998年:政府计划旧改大冲。
2005:确立推倒重来模式。
2009:大冲与华润签署补偿协议开始动迁。
2010:全面开工

共8年 2002年:筹划拆迁 2007年:最后一个钉子户搬走2010年:百年老墓迁走可全面动工

约3年2005年:开始拆迁 2007年:拆迁完毕

2007年:开始动工

2011年开始谈判

面积确认

结合2003年现状建筑测绘报告(其后加建、扩建不予补偿)和面积确认工作核定结果为准

2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的《查丈报告》

按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准

1993月3月5日为限,该日前建成的面积予以承认

按当时测绘报告

按房产证建筑面积

物业补偿

永久性结构建筑b

首层按1:0.9的比例补偿集中商业;二层及以上按1:0.9的比例补偿住宅

首层的60%按 1:1的比例补偿商业物业或写字楼,首层的40%、二楼以上楼层按1:1的比例补偿住宅,回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权

按查丈建筑面积“拆一补一”,回迁房的产权形式是市场商品房

首层按1:0.9补偿商业物业,二层及以上按1:0.9补偿住宅物业

住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民,超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿

按建筑面积1:2.05补偿+60万现金+1车位

老祖屋补偿

按建筑面积1:1比例补偿住宅

按建筑面积1:3比例补偿住宅或公寓









货币补偿


补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式



永久性结构建筑

首层23800×0.9=21420元/平米,二层及以上12800×0.9=11520元/平米。

货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%,交房后(交房时间定为签约后两个月)支付剩余的50%

11000元/平米

交房后一次性支付货币补偿金

按现状查丈建筑面积,补偿价格是6500元/平方米。产权调换和货币补偿相结合。120平方米以内的部分,加上奖励奖金,货币补偿价格相当于12000元/平方米,剩余部分可选择原地回迁

交钥匙给现金(其中蔡珠祥和张莲好夫妇的7层小楼建面708㎡,获赔1700万,2.4万/㎡)

抢建私房七层(含七层)以下的,按基建成本给予80%补偿,抢建私房八层以上的,按基建成本给予90%补偿。


住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民,超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿




临时性建筑及
附属物
(单位:元/平方米、立方米、棵、口等)

铁皮房及附属物依据残值评估(100~300元/平米)进行货币补偿

货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%,交房后(交房时间定为签约后两个月)支付剩余的50%

“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿

交房后一次性支付货币补偿金

砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋:180 铁皮房、木板房:120 砼结构、砖混结构的夹层、地下室:110
屋顶砼水箱:500 乔、灌木不补偿


砖墙铁皮房:25铁皮房:140铁皮棚:70木质隔板夹层:120元砼结构夹层:300顶层楼梯间:300


拆迁工程费:30元/㎡




临时安置补助费(又称过渡期租金补偿)

以栋为单位,在120平米以内的部分按35元/平米·月补偿,超出120平米的部分按30元/平米·月补偿,签约后开始计算租金

签约后一次性支付半年租金,交房后再一次性支付半年租金,之后按季度支付

一层按60元/平米·月的标准补偿;二楼及以上楼层,按30元/平米·月的标准补偿,交房后开始计算租金

交房后按季度支付补偿租金

原地回迁部分,过渡期内租金补偿为25元/月·平方米。

按1000/户(栋)计补,另补偿一部电话迁移费500元;
交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付

原地回迁部分
20元/㎡每月

按3000元/栋计补;按3000元/栋计补;
签订协议当天一次性支付

三年之间:住宅以18元/㎡/月,商业以80元/㎡/月




按目前市价大概计算补偿总值(假设1栋1000㎡,1楼200㎡)

目前周边住宅约3万/㎡,商铺约15万/㎡,车位约20万/个。假设旧改后新房住宅按4万/㎡算。商铺按5万/㎡算,1物业补偿+其他补偿共补偿约4300万,合4.3万/㎡

目前周边住宅约3万/㎡,商铺约10万/㎡,车位约20万/个。假设旧改后新房按4万/㎡算。商铺按5万/㎡算,物业补偿+其他补偿共补偿约4200万,合4.2万/㎡

目前京基100公寓均价在3.5万。物业补偿+其他补偿共补偿约共3510万,合3.51万/㎡

目前金地名津约2.8万/㎡,商铺约8万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约3700万,合3.7万/㎡

目前南光城市花园约2.8万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约1600万,合1.6万/㎡

目前周边房价约4.5万/㎡,新房售价约5.5万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约1.26亿,合12.6万/㎡

结局

2011年年初,本地人和外地购房者都一视同仁补偿,造就了20多个亿元户

2012年年初,本地人和外地购房者都视同仁补偿,造就10个亿元户和400户千万富翁家庭

本地人和外地购房者都一视同仁补偿,造就数十位千万富翁。

268个村民不仅能住进新居,而且很多人都可以晋千万富翁。

南光城市花园已经成熟,村里户户都是千万富翁

目前正在谈判当中,最后补偿比例应该不会低于目前这个价

相关新闻:白石洲旧改或年内起航 产权复杂旧改十年磨一剑

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(来源:南方都市报)白石洲旧改项目体量庞大,可能是原特区内最大的旧改项目(资料图)

承载很多深圳人记忆的白石洲,过往的景象将一去不复返。备受关注的白石洲旧改,在多年的传闻后,终于尘埃落定。深圳市规土委近日公布《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,白石洲旧改项目赫然在列,这也意味着这个被视为原特区内最大的旧改项目,即将起航。

产权复杂旧改十年磨一剑

白石洲是深圳最大的城中村之一,甚至可以去掉“之一”,它拥有深圳市区最集中最大规模的农民房,只有0.6平方公里的面积居住了约15万人。

长期以来,和许多城中村一样,脏乱差成了白石洲的代名词,这个矗立在深圳“脸面”———深南大道旁的城中村,与深圳的形象越来越不相符。尤其是近几年,伴随着岗厦、大冲等大型城中村旧改的实施,白石洲旧改的呼声也越来越高。

据了解,早在2005年,深圳市和南山区两级政府就开展了白石洲旧村改造的研究工作,但由于难度巨大,一直未能完成。直到2012年8月,成立由南山区委区政府领导带队的沙河五村城市更新领导小组,其旧改进程才得以加快。

南山区城改办有关人士表示,关于白石洲旧改的调研等工作中途一直在有序进行,但旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程,涉及领域多,法律性强,从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题,特别是白石洲最早由几个自然村组成,产权复杂,推进难度高于产权相对单一的城中村。

体量庞大或成关内旧改之最

白石洲旧改在2012年12月26日白石洲城市更新办公室成立后,驶入快车道。今年3月,市规划国土委公示《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(草案),白石洲旧改项目就被列入其中,这也是白石洲旧改第一次由传闻变为实质推进的消息。

不过,这份草案公示结束后,市规划国土委5月份公布的正式计划中,白石洲旧改又不见了。市城市更新办有关负责人当时表示,白石洲旧改项目在公示期内,收到了很多意见和建议,需要进行重新调整,因此未能与其它更新项目一起上报,在调整完成后,还会继续申报。

果不其然,7月4日,市规土委公布的《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》中,白石洲旧改获得通过。

信息显示,白石洲项目名称为沙河五村城市更新单元,申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司,拟拆除重建用地面积45.9万平方米,拟更新方向为居住、商业等功能。从目前来看,白石洲旧改项目体量庞大,可能是原特区内最大的旧改项目,也被外界称为“旧改航母”。

预计动工后10年可全面完成

据了解,根据初步规划,改造后的白石洲将会和岗厦、大冲等城中村改造一样,完善城市空间结构,成为南山区乃至全市新的商业、文化、办公、服务和居住的核心区域,沙河五村的村民也将得到妥善安置,以求实现政府、村民和社会的多方共赢。

多方消息显示,白石洲旧改也将引入市场化运作,由有实力的地产商参与实施重建开发。目前也有开发商流出设计方案,根据这份方案,白石洲旧改重建后,总建筑面积将达到550万平方米,回迁房100万平方米,有多栋超高层建筑,包括1座600米高、8座350米高、10座250米高。

南山区城改办此前也表示,若各方面工作进展顺利,白石洲旧改项目将争取在动工建设后10年左右时间全面完成更新改造。

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大冲旧改成就样本

在白石洲之前,南山区主导推动的大冲旧改,在深圳城市更新中以“政府主导、市场运作、股份公司合作参与”模式,成为旧改的典型样本。

“政府主导”是大冲旧改有别于深圳其他旧改项目的最大特色。之前深圳旧村改造一般采取股份公司主导、与开发商双向选择模式,村民合作共建旧改模式等。政府主导的创新模式,是由大冲旧改规模决定的,也与该项目的市政改造属性相关。如果没有这一创新模式的实施,大冲旧改的进度将大为滞后,甚至可能还停留在意向改造层面。可以说,大冲旧改对全市城市更新具有重要的引导和示范作用。

主官有话说

南山区委书记李小甘:

城市更新一举多得

在南山,城市更新呈现出遍地开花之势,据不完全统计,南山区目前列入城市更新计划的项目有62个,更新项目规划完成、实施及竣工情况,从数量和总量上在全市各区中均居于前列。

对于如此大规模的城市更新,南山区委书记李小甘认为,南山除了前海、后海两个片区新增土地面积之外,基本上可以说无地可用,在这种情况下,不但引进发展新型高端产业无从谈起,甚至投入大量宝贵资源、辛辛苦苦孵化培养的优质企业,在成长起来以后,也不得不转嫁他乡。只有通过城市更新,才能破解南山区当前的发展瓶颈,不仅可以腾出大量新的发展空间,也可以为产业转型升级提供了充足引擎,可谓一举多得。

李小甘表示,南山最终就是要通过全面的城市更新,实现南北片区一体化,新旧城区均衡化,主导产业高端化,土地利用集约化,城区环境人性化。

对于白石洲旧改,李小甘也高度重视,曾去现场调研,并多次提及,他表示,沙河五村的旧改将有效提升推进南山区现代化城区建设,大大改善沙河五村居民的生活条件,非常有必要。

南山通记者 孙天明

旧城改造应当保留城市记忆

白石洲旧改的启动,对很多深圳人来说有种别样的情绪,可谓五味杂陈。

一方面,白石洲的脏乱差有目共睹,环境、治安、消防、卫生等都存在较大问题,给城市管理及生活居住都带来不便。随着城市发展、转型及功能的逐步提升,白石洲的改造已是刻不容缓,通过改造改善片区居住环境,提高居民生活质量,是大家都乐意见到的事。

另一方面,白石洲在深圳又有其极为特殊的意义,它不仅留存了很多人的记忆,它所营造的日常生活生态,对深圳这样一个移民城市来说,又是极为鲜活和宝贵的。

我们可以想象,在改造完成之后,白石洲又将变成深圳的第N个“万象城”,成为一个高大上的城市综合体,那个有着强烈市井气息、有着移民城市文化烙印的白石洲,将不复存在。未来的深圳,也许到处都是“万象城”,却不会再有一个白石洲。

白石洲的旧改规划想必已经非常完善,我们只是希望,不要所有的旧改都是摧枯拉朽似的推倒重建,即便是重建,也应适当保存当地的一些文化记忆,让这个本就归属感不强的城市,能多一点有共同认同感和归属感的记忆。


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