深圳部分城中村集资房旧改补偿案例

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发表时间:2016-01-13 17:09作者:58szxcq.com来源:58szxcq.com网址:http://58szxcq.com


补偿项目

福田岗厦河园旧改

南山大冲旧改项目

蔡屋围旧改项目

渔农村旧改

南光村旧改

东山小区旧改

拆建规模

岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平,金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇

大冲拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平,华润投资200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心

蔡屋围拆迁平386户108栋占地4.7万建面15万平,京基投资50亿建60万平的京基100综合体

渔农村拆迁62户117栋占地3万平建面约18万平,金地投资9亿建22万平金地名津

南光村一期拆迁165幢占地2.28万㎡共计16万㎡,阳光华艺投资建建面10.5万㎡的南光城市花园

新鸿基计划拆迁1993年竣工占地79645㎡建面284676㎡共2800户的东山小区

拆迁年限

共13年 1998年:市政府就决定改造岗厦。
2006年:正式开始
2011年:拆迁完毕

历时12年 1998年:政府计划旧改大冲。
  2005:确立推倒重来模式。
  2009:大冲与华润签署补偿协议开始动迁。
2010:全面开工

共8年 2002年:筹划拆迁 2007年:最后一个钉子户搬走2010年:百年老墓迁走可全面动工

约3年2005年:开始拆迁 2007年:拆迁完毕

2007年:开始动工

2011年开始谈判

面积确认

结合2003年现状建筑测绘报告(其后加建、扩建不予补偿)和面积确认工作核定结果为准

2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的《查丈报告》

按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准

1993月3月5日为限,该日前建成的面积予以承认

按当时测绘报告

按房产证建筑面积

物业补偿

永久性结构建筑b

首层按1:0.9的比例补偿集中商业;二层及以上按1:0.9的比例补偿住宅

首层的60%按 1:1的比例补偿商业物业或写字楼,首层的40%、二楼以上楼层按1:1的比例补偿住宅,回迁自住区每套房产配置壹个停车位使用权

按查丈建筑面积“拆一补一”,回迁房的产权形式是市场商品房

首层按1:0.9补偿商业物业,二层及以上按1:0.9补偿住宅物业

住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民,超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿

按建筑面积1:2.05补偿+60万现金+1车位

老祖屋补偿

按建筑面积1:1比例补偿住宅

按建筑面积1:3比例补偿住宅或公寓









货币补偿


补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式

补偿方式

支付方式



永久性结构建筑

首层23800×0.9=21420元/平米,二层及以上12800×0.9=11520元/平米。

货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%,交房后(交房时间定为签约后两个月)支付剩余的50%

11000元/平米

交房后一次性支付货币补偿金

按现状查丈建筑面积,补偿价格是6500元/平方米。产权调换和货币补偿相结合。120平方米以内的部分,加上奖励奖金,货币补偿价格相当于12000元/平方米,剩余部分可选择原地回迁

交钥匙给现金(其中蔡珠祥和张莲好夫妇的7层小楼建面708㎡,获赔1700万,2.4万/㎡)

抢建私房七层(含七层)以下的,按基建成本给予80%补偿,抢建私房八层以上的,按基建成本给予90%补偿。


住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村民,超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿




临时性建筑及
附属物
(单位:元/平方米、立方米、棵、口等)

铁皮房及附属物依据残值评估(100~300元/平米)进行货币补偿

货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%,交房后(交房时间定为签约后两个月)支付剩余的50%

“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补偿

交房后一次性支付货币补偿金

砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋:180  铁皮房、木板房:120   砼结构、砖混结构的夹层、地下室:110
屋顶砼水箱:500    乔、灌木不补偿


砖墙铁皮房:25铁皮房:140铁皮棚:70木质隔板夹层:120元砼结构夹层:300顶层楼梯间:300


拆迁工程费:30元/㎡




临时安置补助费(又称过渡期租金补偿)

以栋为单位,在120平米以内的部分按35元/平米·月补偿,超出120平米的部分按30元/平米·月补偿,签约后开始计算租金

签约后一次性支付半年租金,交房后再一次性支付半年租金,之后按季度支付

一层按60元/平米·月的标准补偿;二楼及以上楼层,按30元/平米·月的标准补偿,交房后开始计算租金

交房后按季度支付补偿租金

原地回迁部分,过渡期内租金补偿为25元/月·平方米。

按1000/户(栋)计补,另补偿一部电话迁移费500元;
交付被拆迁房屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付

原地回迁部分
20元/㎡每月

按3000元/栋计补;按3000元/栋计补;
签订协议当天一次性支付

三年之间:住宅以18元/㎡/月,商业以80元/㎡/月




按目前市价大概计算补偿总值(假设1栋1000㎡,1楼200㎡)

目前周边住宅约3万/㎡,商铺约15万/㎡,车位约20万/个。假设旧改后新房住宅按4万/㎡算。商铺按5万/㎡算,1物业补偿+其他补偿共补偿约4300万,合4.3万/㎡

目前周边住宅约3万/㎡,商铺约10万/㎡,车位约20万/个。假设旧改后新房按4万/㎡算。商铺按5万/㎡算,物业补偿+其他补偿共补偿约4200万,合4.2万/㎡

目前京基100公寓均价在3.5万。物业补偿+其他补偿共补偿约共3510万,合3.51万/㎡

目前金地名津约2.8万/㎡,商铺约8万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约3700万,合3.7万/㎡

目前南光城市花园约2.8万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约1600万,合1.6万/㎡

目前周边房价约4.5万/㎡,新房售价约5.5万/㎡,物业补偿+其他补偿共补偿约1.26亿,合12.6万/㎡

结局

2011年年初,本地人和外地购房者都一视同仁补偿,造就了20多个亿元户

2012年年初,本地人和外地购房者都视同仁补偿,造就10个亿元户和400户千万富翁家庭

本地人和外地购房者都一视同仁补偿,造就数十位千万富翁。

268个村民不仅能住进新居,而且很多人都可以晋千万富翁。

南光城市花园已经成熟,村里户户都是千万富翁

目前正在谈判当中,最后补偿比例应该不会低于目前这个价

资料来源于政府网站,国土局和报纸。











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